Важна ли аккредитация новостройки банком?

В последние годы при покупке жилья люди все чаще прибегают к ипотечным займам, и российский рынок кредитования жилой недвижимости, постоянно развиваясь, с каждым годом становится все более прозрачным, открытым и понятным, а сами кредиты являются одним из наиболее доступных и простых средств приобретения собственной жилплощади.

В данной статье рассмотрим, что же такое «банковская аккредитация строящегося дома», зачем она делается и чем интересна для покупателей квартир.

Аккредитованные новостройки
Банковскую аккредитацию возводимого дома по-другому можно назвать одобрением банка на выдачу ипотечного кредита для покупки жилья в данной новостройке.

Разберемся, для чего же такая процедура нужна непосредственно банку. Понятно, что банк заинтересован в выдаче кредитов: это один из способов получения прибыли. Мелкие кредиты выдаются без залога, а вот при выдаче крупных денежных сумм в кредит банк требует залоговое обеспечение. В случае ипотечного займа таким залогом выступает покупаемая квартира. Следовательно, выдавая кредит на покупку жилья, банк должен быть уверен в ликвидности жилплощади, а также в соответствии ее реальной стоимости выдаваемой сумме кредита.

Пока недвижимость находится в залоге у банка, ее нельзя продать, подарить или провести другие операции, связанные с отчуждением собственности. Данное залоговое обременение будет полностью снято только после полного погашения долга по кредиту.

Залоговое обеспечение кредита
Ипотечный кредит может выдаваться как на уже готовое жилье, так и на квартиры в новостройках, находящиеся на стадии строительства. Если в первом случае жилплощадь имеется в наличии, есть право собственности на нее, да и провести оценку ее стоимости не составляет особого труда, то во втором случае все не так просто. Квартира, на которую заемщик просит кредит, еще не построена, соответственно, на данном этапе нет возможности оформить на эту квартиру права собственности, и оценить то, чего еще нет, достаточно проблематично. В такой ситуации покупатель квартиры получает право требования, а банк, заключивший с заемщиком кредитный договор, закрепляет в этом договоре залоговое обременение не на какую-то конкретную собственность, а лишь на «право требования» данной собственности. И только после того, как дом будет построен и введен в эксплуатацию, а покупатель получит квартиру и сможет зарегистрировать ее в государственном органе, как свою собственность, банк наложит на эту квартиру залоговое обременение.

Риски банка при выдаче ипотечного кредита на жилье в новостройке
Выдавая заемщику средства на приобретение жилплощади в строящемся доме, банк принимает на себя ряд рисков. Всегда может возникнуть нештатная ситуация, затягивающая окончание строительства или сдачу дома в эксплуатацию на несколько лет или больше. Случается, что стройка и вовсе прекращается или признается недействительной.

Не сможет банк реализовать свои права в части залогового обременения квартиры, если не будет проведена государственная регистрация прав собственности на квартиру. Даже если сам дом уже будет построен и введен в эксплуатацию. Ведь пока жилье не зарегистрировано в Росреестре, с юридической точки зрения его не существует. При таком положении дел, если заемщик прекратит по каким-либо причинам вносить платежи по кредиту, то банк не сможет произвести реализацию залогового имущества с целью компенсации средств, выданных ранее заемщику в виде ипотечного кредита. И такая ситуация тоже может длиться несколько лет.

Федеральный закон № 214, регламентирующий строительство новостроек и защищающий права дольщиков, предполагает заключение договора долевого участия между застройщиком и покупателем квартиры. Такой договор подлежит обязательной регистрации в госорганах, и обеспечивает защиту не только будущих владельцев жилья, но в некоторой степени и защищает и интересы кредитных учреждений. Ведь таким образом банк получает законную гарантию залога.

Если же застройщик производит продажу квартир в строящемся доме по иным схемам и договорам, то в таких случаях банки, как правило, не выдают ипотечных кредитов, поскольку не защищены от возможных махинаций застройщика и не имеют законодательно закрепленной залоговой гарантии.

В целом, банки заинтересованы в выдаче ипотечных кредитов в строящихся домах, поскольку процентные ставки по таким договорам обычно выше, чем по ипотечным займам, выданным на покупку готовых квартир. Кроме этого, зачастую банки выступают также соинвесторами строительных компаний, кредитуя их при возведении новостроек.

Итак, мы уже выяснили, что банки с удовольствием готовы одалживать заемщиков ипотечными займами для приобретения квартир в домах, находящихся на стадии строительства. Но, чтобы минимизировать свои риски, банки проводят тщательную проверку всех строящихся объектов, по которым предполагается в дальнейшем выдача ипотечных кредитов.

Обычно проверка ликвидности новостроек и возможных рисков по ним осуществляется одним из двух следующих способов:

Проверка конкретной квартиры, на которую заемщик просит кредит. Этот способ очень дорогостоящий, ведь все расходы по оценке несет один человек: тот, кто заказал оценку. И стоимость данной процедуры либо придется оплатить отдельно, либо же она будет включена в цену жилья.
Более удобным способом является проверка банком не отдельной квартиры, а всего объекта недвижимости в целом. В таком случае расходы, связанные с проверкой, лягут на плечи всех заемщиков, предполагающих приобрести квартиру в данном доме. И стоимость оценки жилья будет для каждого заемщика гораздо ниже, что позволяет уменьшить и сумму кредита.
Процедура проведения аккредитации банком новостройки
Итак, как уже было сказано выше, банк готов при соблюдении определенных условий выдавать ипотечные кредиты для покупки жилплощади в строящихся домах. И даже готов нести расходы, связанные с проверкой возводящихся объектов. В каждом банке имеется служба экономической безопасности, в обязанности которой и входит полная проверка застройщика, его документов, сбор сведений о нем, а также о его реализованных и строящихся объектах.

Самыми важными документами, которые проверяются в первую очередь при аккредитации нового объекта, являются:

Разрешение от местных властей на строительство жилого дома на конкретном участке;
Право собственности или договор долгосрочной аренды на конкретный участок;
Наличие утвержденной проектной документации.
Интересует банк и вопрос, как будет происходить строительство, за чей счет будет осуществляться финансирование, кто будет инвестором. По крайней мере, на первоначальном этапе строительства, пока в новостройке не будут открыты продажи квартир. Тщательно изучаются и проверяются банком и государственными органами документы, в соответствии с которыми будет производиться контроль за целевым расходованием средств дольщиков.

Как правило, банки не спешат выдавать ипотечные кредиты заемщикам на первоначальной стадии строительства дома - на «стадии котлована». Если же какой-либо банк выдает кредит с самого начала возведения новостройки или даже рекламирует ее среди своих клиентов, то это означает, что банк не только аккредитовал застройщика и его объект, но и является соинвестором строительства, участвуя в нем собственными финансовыми средствами. В таком случае банк может пойти даже на снижение процентной ставки по кредиту, чтобы привлечь как можно больше покупателей и ускорить процесс продажи жилья.

Если же банк просто аккредитует застройщика и его объект, не кредитуя при этом строительство, то ипотечные займы в таких случаях выдаются уже в случае выполнения 20% – 30% строительных работ. Довольно часто осуществляется аккредитация не всего жилого комплекса в целом, а только конкретной его части. Особенно это касается крупных комплексов, возведение которых осуществляется в несколько этапов. И по мере строительства и сдачи в эксплуатацию корпусов происходит аккредитация последующих.

Существует и практика долгосрочного сотрудничества банка с конкретным застройщиком. Здесь происходит так называемая «ступенчатая» аккредитация. Первоначально банк проводит проверку девелопера, его истории, учредительных документов, репутации, уже построенных объектов, их качество и количество. А после этого оценивается и проверяется уже непосредственно возводимый объект недвижимости. После этого собирается специальная кредитная комиссия, которая решает, какие именно программы кредитования может предложить заемщикам по конкретному дому. Эти программы предусматривают размер процентной ставки, возможные льготы для определенных групп заемщиков (пенсионеров, молодых семей, военнослужащих и т.д.).

Если на рынок выходит новая строительная компания, которая возводит свой первый дом, то аккредитовать такого застройщика согласны немногие банки. Ведь риски в этом случае довольно высоки, а нового игрока на рынке никто пока не знает. В данном случае застройщик практически полностью строит дом за счет собственных средств или средств привлеченного инвестора, и лишь потом может открывать продажи. Поэтому отсутствие банковской аккредитации у такого девелопера не означает, что он обязательно является мошенником.

Если такой застройщик обладает всеми необходимыми документами и предлагает своим покупателям интересные условия покупки, то это может стать выгодным приобретением и сыграть на руку клиентам. Строительная компания на данном этапе предлагает выгодные для покупателей варианты с целью выхода на рынок недвижимости и закрепления на нем.

Серьезным поводом для раздумий должно послужить не только отсутствие у застройщика банковской аккредитации, но и продажа квартир по схемам, не предусматривающим заключение договора долевого участия и госрегистрацию таких договоров. Если при этом новостройка находится еще и на «этапе котлована», то такое предложение лучше даже не начинать рассматривать.

Основное преимущество банковской аккредитации
Сам факт наличия банковской аккредитации у новостройки, заинтересовавшей потенциальных покупателей, является дополнительным плюсом в пользу данного объекта. Попытки простых покупателей самостоятельно оценить возможные риски, связанные с приобретением квартиры в определенном доме, в любом случае несравнимы с банковской проверкой. Ведь банк имеет гораздо больше возможностей и необходимых средств, чтобы провести качественную проверку застройщика и его новой стройки.

Поэтому, если в конкретном доме предоставляется возможность покупки квартиры с использованием банковского ипотечного кредита, то степень надежности такого застройщика и его новостройки достаточно высока. Имея информацию о том, что банк готов выдавать ипотечные займы для покупки квартир, потенциальный покупатель может уже всерьез рассматривать решение о приобретении жилплощади в данном доме.

Но при этом не советуем слепо доверять словам застройщика или его менеджеров о том, что новостройка имеет банковскую аккредитацию. В этом случае лучше будет поинтересоваться наличием одобрения объекта непосредственно в банке.

Бывают случаи, когда недобросовестные девелоперы и их сотрудники уверяют покупателей, что рассматриваемый дом будет одобрен банком «буквально на днях». На самом деле это может означать, что по объекту проводилась проверка, но новостройка его не прошла, и в аккредитации банком было отказано. Или же, что вопрос аккредитации затягивается, что обычно происходит по вине застройщика.

Довольно часто по одному строящемуся объекту предлагается кредитование покупки квартир сразу несколькими банками. Такой вариант для потенциальных покупателей также является существенным плюсом. Ведь обычно каждый банк самостоятельно проверяет застройщика и строящийся дом, и наличие нескольких банковских аккредитаций говорит о том, что именно столько раз новостройка подвергалась проверкам и именно столько раз была признана банками надежным вложением. Все это только повышает престижность возводимых объектов в глазах покупателей.

Выводы
Резюмируя все вышеописанное, можно сделать вывод, что аккредитация строящегося объекта является важным фактором, наличие которого значительно повышает надежность новостройки и уменьшает риски, сопряженные с приобретением квартиры.

Если строящийся дом не имеет банковской аккредитации, то это может указывать на один из следующих вариантов:

Застройщик на рынке недвижимости является новым игроком, еще не зарекомендовавшим себя и возводящим свой первый объект. Здесь можно как заключить выгодную сделку, так и потерять все свои средства. Поэтому при рассмотрении варианта покупки у новой строительной компании квартир нужно особенно тщательно изучить документы и самого девелопера и его строящегося объекта.
Строительство объекта только началось. Отсутствие аккредитации может свидетельствовать о том, что банк еще не успел провести или закончить проверку новой стройки и аккредитовать её. В таком случае можно порекомендовать немного подождать.
Если же продажи квартир в строящемся доме ведутся давно, а аккредитации нет ни от одного банка, то данный факт говорит о том, что объект, скорее всего, не прошел по каким-либо причинам банковскую проверку и не получил аккредитацию. Это повод задуматься о надежности девелопера.
Поэтому, собираетесь ли вы приобретать квартиру, используя только свои собственные средства или ипотечный кредит, прежде чем заключать договор долевого участия, обратите внимание на банковскую аккредитацию застройщика и возводимого дома. Если же аккредитация отсутствует, то обратите внимание на причины. И только взвесив все данные, принимайте решение о покупке квартиры.

Добавить

КОММЕНТАРИИ

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.