Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотечном залоге?

Довольно часто в последние годы при приобретении жилья покупатели пользуются возможностью взять ипотечный кредит на квартиру. Во многих случаях это единственный способ обзавестись своей жилплощадью. Так как ипотека берется на долгие годы, то решение о кредите является продуманным, взвешенным, учитывающим многие факторы, влияющие на жизнь. Многие, но не все. Случаются ситуации, когда остро встает вопрос о продаже ипотечной квартиры, долг по которой еще не выплачен.

Конечно же, продажа квартиры в ипотеке является достаточно хлопотным делом, сопровождающимся многими трудностями. В большинстве случаев продавец такой квартиры не получает выгоду: либо продает по той же цене, по которой приобретал, либо даже теряет в деньгах.

Самые распространенные случаи продажи ипотечного жилья
Все случаи, в которых осуществляется продажа квартиры, купленной по ипотеке, можно подразделить на четыре большие группы:

Покупатель стал неплатежеспособным.
Ипотечный кредит – это кредит на много лет, за которые может произойти все, что угодно. Покупатель может потерять в зарплате или вообще лишиться работы, серьезно заболеть, и ему нечем будет расплачиваться по кредиту. В случае, если заемщик перестает выплачивать ипотеку, банк может забрать в долг квартиру. Конечно, банк выставит такую квартиру на продажу, а вырученные деньги, за минусом непогашенной суммы кредита вернет незадачливому заемщику. Но покупатель при таком повороте дел окажется в минусе. Поэтому человеку, потерявшему платежеспособность, намного выгоднее будет продать квартиру самому.
Переезд в другой город или страну.

При таком варианте заемщику уже не нужна взятая по ипотеке квартира, да и взносы за нее платить бывает проблематично, особенно при проживании в другой стране. Поэтому в таких случаях продажа квартиры также является самым оптимальным решением.
Желание увеличить площадь квартиры.

Нередко бывает, что молодая пара взяла в ипотеку однокомнатную квартиру, а через несколько лет появляется малыш, и встает вопрос об увеличении жилплощади. Или же увеличился доход семьи, позволяющий платить более крупные ежемесячные суммы. Тогда заемщики могут пожелать продать малогабаритную квартиру и вырученные денежные средства потратить на покупку новой квартиры. Например, внести первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита на трехкомнатную квартиру.
Инвестирование.

Покупка квартиры с помощью ипотеки может являться и своеобразным способом получения дохода. На самых ранних этапах строительства новостройки квартиры стоят дешевле, чем при вводе дома в эксплуатацию. При продаже готовой квартиры, купленной на стадии «котлована», продавец получит ощутимую прибыль. А при нехватке собственных средств человек может оформить ипотечный кредит, а после продать такую квартиру. Тогда часть вырученной суммы пойдет на погашение займа, а другая часть денежных средств – непосредственно продавцу.
Позиция банка при продаже ипотечной квартиры
Если рассматривать отношение финансовых учреждений к возможности продажи квартиры, находящейся у них в ипотечном залоге, то отношение это будет скорее отрицательным. Банку не интересны ни продажа такой квартиры раньше срока полной выплаты долга, ни досрочное погашение ипотечного займа, ведь в этих случаях он теряет часть своей прибыли. Переуступка долговых обязательств по квартире сопряжена для банка с дополнительными рисками: ведь никто не дает гарантии, что новый заемщик будет более или хотя бы таким же надежным, как предыдущий. Исключением здесь можно назвать только ситуацию, когда прежний заемщик оказался финансово несостоятельным и потерял свою платежеспособность.

Во всех остальных случаях квартиру, находящуюся в ипотеке, продать довольно сложно. Продавец в любом случае потеряет часть уже внесенных по кредиту денежных средств, так как продажа такой квартиры подразумевает денежные траты.

Обычно в договоре ипотечного кредитования, заключаемом между банковской организацией и заемщиком, имеется пункт о возможности продажи квартиры или же досрочного погашения кредита. Одни банки могут пойти навстречу заемщику и просто переоформить договор по ипотеке на третье лицо. Другие банки могут потребовать оплату за рассмотрение переоформления договора на другого человека и за свое согласие на данную процедуру. Обычно плата составляет около 1% от денежной суммы кредита по договору. Следует признать, что чаще всего такое поведение банка является незаконным, и заемщик может потом вернуть выплаченные средства в судебном порядке.

В целом, всегда можно найти возможности и способы продажи квартиры, оформленной по ипотечному кредиту и находящейся в залоге у банка. Однако банк может существенно усложнить данную процедуру, а также условия купли-продажи такой квартиры. Поэтому возникают трудности с поиском покупателей, согласных приобрести недвижимость, условия покупки которой будут непростыми. Поэтому продавцу в таких случаях приходится снижать стоимость квартиры, чтобы сделать ее более привлекательной для покупателей.

Наиболее действенным способом продать квартиру, находящуюся под банковским обременением, специалисты называют именно ухудшение материального положения у заемщика. Поэтому, самой правильной стратегией продавца ипотечной квартиры будет уверение банка в том, что заемщик не имеет больше возможности погашать ипотеку, независимо от настоящего положения дел и финансового благополучия заемщика. Именно в этом случае банк охотнее всего пойдет на перезаключение договора на стороннее лицо, способное и дальше продолжать выплаты по ипотеке.

Варианты продажи недвижимости, являющейся залогом по кредиту.
В ипотеку можно приобрести квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Соответственно, и продать квартиру, находящуюся в залоге у банка можно также и на «первичке» и на «вторичке». На вторичном рынке продать жилплощадь, оформленную по ипотеке, легче, ведь речь идет об уже имеющейся квартире. На первичном рынке все немного сложнее, ведь готовой квартиры еще нет, а предмет залога уже существует.

Но продажа именно квартиры в новостройке является наиболее прибыльным делом, особенно, если спрос превышает предложение. Поэтому во многих новых домах, строительство которых находится в завершающей стадии, довольно активно идет продажа жилья, оформляемая по договору переуступки прав требования.

Различают два варианта продажи жтлплощади, оформленной по ипотечному договору:

Полное погашение стоимости квартиры;
Смена заемщика в ипотечном договоре.
Погашение кредита
Полная выплата кредита является самым простым способом продажи квартиры. Идеальным вариантом для продавца станет ситуация, если найдется покупатель, обладающий денежными средствами в сумме, достаточной для покрытия всей задолженности. В таком случае покупатель вносит авансом все деньги, необходимые для выплаты кредита, а банк готовит документы, удостоверяющие снятие ипотеки с продавца. Продавец, получив эти документы на руки, уже может осуществлять дальнейшие операции по продаже квартиры: подписать с покупателем договор купли-продажи или договор долевого участия, в зависимости от того, какая квартира продается.

Конечно, данный вариант очень удобен продавцу жилой недвижимости, но для покупателя он предоставляет определенный риск. Ведь документы о снятии ипотеки могут готовиться банком в течение двух или трех месяцев после выплаты денег по кредиту. При этом покупатель не имеет никаких имущественных прав на приобретаемую квартиру, и поэтому остается незащищенным от какого-либо мошенничества. Не улучшат настроение покупателя и возможные сложности со снятием залога или отказ государственных органов от регистрации сделки.

Для защиты покупателей в таких случаях применяется схема купли-продажи квартиры с применением банковской ячейки, которая является в настоящее время широко распространной. Порядок действий при этом следующий:

Вначале продавец получает согласие банка на осуществление сделки (залог с квартиры не снимается);
Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи квартиры;
В сейфовую ячейку банка кладут денежные средства и документы, необходимые для снятия залогового обременения с квартиры;
В другой ячейке хранится денежная сумма, которая будет выплачена продавцу квартиры;
После выплаты кредита документы, требующиеся для снятия обременения с квартиры, передаются покупателю;
Продавцу деньги выплачиваются при переоформлении прав собственности на недвижимость ( в случае покупки готовой квартиры) или при перерегистрации договора долевого участия ( в случае приобретения жилья в строящемся доме).
Иногда банк предлагает воспользоваться безотзывным аккредитивом. В таком случае денежные средства лежат на специальном счете и могут быть перечислены продавцу только после предоставления банку документов о переходе прав собственности. Получив соответствующие документы, банк списывает часть денег в счет погашения кредита, а оставшуюся сумму выплачивает продавцу.

Другой заемщик
Вторым вариантом продажи квартиры, оформленной в ипотеку, является смена заемщика в ипотечном договоре. Такая сделка также невозможна без участия и согласия банка. Покупая ипотечную квартиру таким способом, покупатель принимает на себя обязательства продавца перед банком по выплате ипотечного займа. А банк вынужден проверять нового заемщика на предмет платежеспособности.

Если речь идет о приобретении строящегося жилья, на которое был оформлен договор долевого участия, то банк может предложить покупателю выплатить долг продавца полученными заемными средствами. Такая операция называется переуступкой прав требования или договором цессии. Так как построенного жилья еще нет, то и оформление прав собтвенности пока невозможно. А по такому договору покупатель получает право требовать с застройщика жилье, выплачивая банку полученный кредит. Крупные фирмы-застройщики довольно легко идут навстречу своим покупателям, помогая заключить договор переуступки требования.

Для продажи строящейся недвижимости (которой фактически еще нет) и покупки квартиры в долг (так как у покупателя недостаточно денег) в банк нужно предоставить заявление о намерении заключить договор переуступки требования, а также разрешение на проведение данной сделки, полученное у застройщика. Рассматриваются банком эти документы обычно в течение нескольких дней. В случае такой сделки следует учитывать, что за получение согласия банка и разрешения на сделку фирмы-застройщика, вероятно, придется заплатить.

Документальное подтверждение всех сделок.
Чтобы защитить себя от возможных непредвиденных ситуаций, при проведении любых сделок с недвижимостью нужно озаботиться получением официальных бумаг, которые придадут операциям с жильем законность.

В случае желания продать квартиру, находящуюся под обременением ипотеки, сперва следует обратиться в банк за согласием последнего на сделку. Банк должен не только дать свое письменное согласие, но и указать оставшуюся сумму долга. После этого с банком можно заключать соглашение о продаже жилплощади третьему лицу.

Покупатель перечисляет банку остаток долга по ипотечному займу именно на основании данного соглашения, а банк, в сваю очередь, выдает продавцу документ, подтверждающий отсутствие у продавца перед банком каких-либо долговых обязательств по данному договору.

Все операции, которые будут проводиться с квартирой в дальнейшем, будь то снятие залога, заключение договора купли-продажи или другие сделки, должны в обязательном порядке проводиться при участи Регистрационной палаты.

Небольшое резюме
Как видно из данной статьи, провести сделку купли-продажи недвижимости, находящейся в ипотечном залоге, сложно, но можно. Конечно, продать квартиру, не обремененную никакими залогами, проще, но в жизни бывают разные ситуации. Поэтому при наличии необходимости и желания можно найти покупателя на квартиру, находящуюся в залоге, а также получить разрешение у компании-застройщика. Всегда есть и возможность договориться с банком и выработать решение, удовлетворяющее обе стороны.

Единственной рекомендацией, которую можно дать в таком случае, является обращение к опытному юристу, который проведет такую сделку грамотно, с максимальной защитой интересов продавца.

Добавить

КОММЕНТАРИИ

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.