ФЗ-214 – закон о долевом участии: насколько сегодня защищены дольщики

Сделки с жилой недвижимостью всегда сопряжены с массой вопросов, рисков и опасностей. И в первую очередь это касается приобретения жилплощади в новостройках. После большой волны возмущений обманутых дольщиков, прокатившейся по всей нашей стране, был принят закон, который призван защищать граждан и их интересы в долевом строительстве, а также воспрепятствовать любым мошенническим схемам на рынке продажи жилой недвижимости.

В данной статье рассмотрены преимущества и недостатки федерального закона, как работают его положения, а также, насколько в настоящее время закон защищает права граждан, выступающих соинвесторами нового строительства.

Договор долевого участия
В ФЗ-214 предусмотрена специальная законодательная мера, которая регулирует приобретение жилья на стадии возведения здания. В законе прописаны все нюансы подписания договора долевого участия между девелопером и клиентом.

Конечно, в настоящее время данный вид договора выступает наиболее распространенным и востребованным, так как представляет собой единственный документ, разрешающий на законных основаниях продажу строящейся квартиры. К тому же ДДУ призван максимально защищать потенциальных покупателей и их капитал от мошеннических действий.

Однако, приходится констатировать, что даже в договорах долевого участия часто застройщиками прописываются невыгодные для дольщиков условия. Да к тому же на рынке строящейся недвижимости предлагаются и другие схемы продажи жилья, которые в меньшей степени защищают интересы дольщиков.

Основные положения закона ФЗ-214
В ФЗ-214 оговорено, что застройщик может подписывать договор с покупателями только после того, как выполнит ряд обязательных условий:

Получит право собственности на землю под строительство либо же заключит договор долгосрочной аренды участка;
Оформит разрешение на строительство определенного объекта по данному адресу;
Опубликует для широкого доступа проектную документацию, предоставляя, таким образом, возможность всем желающим узнать все данные о проекте.

Если же застройщик не выполнил перечисленные требования, а договор заключил, то покупатель вправе потребовать возвращения всех своих вложений, а также возмещения понесенных убытков и процентов.

Обязательным условием является регистрация договора долевого участия в государственных органах (в Управлении Федеральной службы госрегистрации). Данное положение исключает саму возможность многократной продажи одной и той же жилплощади.

Следующее положение закона объясняет, что при затягивании сроков постройки здания и передачи жилплощади покупателю застройщик платит неустойку. И юридическое и физическое лицо могут притязать на получение серьезных пеней за каждый день просрочки. Причем физическое лицо должно получать неустойку в двойном размере.

На практике сегодня застройщики оспаривают сумму неустойки, рассчитанную в полном соответствии с ФЗ-214, и добиваются существенного ее снижения. Хотя в случае срывов сроков сдачи квартиры побороться за свои права и некоторые деньги и можно, и нужно.

Есть в законе положение, которое обязывает застройщика бесплатно исправить все строительные недоделки и дефекты, обнаруженные покупателем при приемке квартиры. Как вариант, застройщик может уменьшить цену жилья на сумму, в которую оценены все выявленные изъяны, или же выплатить компенсацию за ремонт, выполненный покупателем своими силами.

При этом в законе предусматривается, что суд не должен принимать во внимание возможные условия договора, по которым девелопер отказывается от любой ответственности перед покупателем за мелкие или большие строительные недостатки, обнаруженные после завершения строительства. То есть, даже в случае, когда в договоре долевого участия и будет прописан такой пункт, то законной силы он не имеет.

Вот и получается, что по закону ФЗ-214 клиенты могут пострадать буквально в нескольких случаях, например, при банкротстве застройщика, с которым у гражданина имеется заключенный договор.

В жизни же все немного сложнее. Следует отметить, что застройщики далеко не всегда соглашаются и готовы поступать в соответствии с законодательно установленными нормами и правилами, даже несмотря на довольно длительное время, прошедшее с даты вступления закона в силу.

Защита от многократной продажи
Договор долевого участия в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию, в ходе которой государственный орган должен проверить все бумаги застройщика на подлинность, наличие прав собственности на землю, на которой будет осуществляться строительство, удостовериться в наличии разрешения на строительство. Все эти проверки уже сами по себе несут потенциальным приобретателям жилья надежные гарантии того, что вложенные средства идут на возведение конкретного объекта в определенном месте.

По идее, способствовать уменьшению рисков должна и прозрачность действий застройщика, уровень которой повысился после обязательной публикации информации о самом застройщике, его финансовом отчете, подрядчиках и проектировщиках, о реализованных проектах и непосредственно о новом объекте – расположение, описание, технические данные, сроки строительства, стоимость.

Но на практике оказалось, что даже по прошествии 8 лет после вступления закона в силу имеются не совсем добросовестные застройщики, которые продают строящиеся квартиры по предварительным договорам купли-продажи, по векселям, договорам соинвестирования и по другим схемам.

Кроме того, и сейчас довольно часто бывают случаи, когда девелопер начинает возведение объекта без получения разрешения на строительство, без публикации проектной декларации и даже на территориях, где строить вообще запрещено. Конечно, далеко не все обстоятельства являются критичными, однако в лучшем случае это грозит нарушением сроков сдачи новостройки, или же существенными изменениями в проекте. А вот при худшем развитии сценария это может привести к признанию строящегося здания незаконной постройкой с постановлением снести, либо же, не получив разрешения на строительство, застройщик сам откажется от реализации проекта, когда уже определенные средства потрачены и некоторая сумма денежных средств от клиетов получена.

Многие эксперты сходятся во мнении, что единственным, от чего договор долевого участия действительно может защитить, является «двойная продажа». Так как ДДУ проходит регистрацию в Росреестре, при которой проверяется наличие или отсутствие прав на квартиру со стороны третьих лиц. Но находятся и здесь свои лазейки: застройщик может ухитриться продать одну квартиру несколько раз, например, по ДДУ и по предварительному договору купли-продажи. Конечно, суд в таком случае встанет на сторону покупателя, оформившего ДДУ, но в любом случае, времени и нервов потрачено будет много.

Бывали случаи, когда девелопер продавал одну квартиру два раза, и в обоих случаях были оформлены ДДУ. Возможность такой сделки увеличивается, если регистрация ДДУ затягивается, а покупатель уже внес внушительную сумму в качестве залога. В этом случае квартиру можно снова продавать, так как фактически договор еще не подписан. Конечно же, такой поворот событий противоречит закону, но не стоит забывать, на что способны некоторые дельцы. Не стоит списывать со счетов и вероятность сговора застройщика с сотрудником Росреестра.

Защита прав на качественную жилплощадь
Хотя ФЗ-214 учитывает и описывает механизмы контроля за целевым использованием вложений дольщиков, к примеру, обязывает девелоперов сдавать в орган по надзору за долевым строительством ежеквартальные отчеты, но реально отследить расходы застройщиков далеко не просто. Существует масса способов и схем, с помощью которых многие компании сегодня обходят механизмы контроля. Поэтому утверждать, что закон гарантирует соблюдение застройщиками таких параметров, как качество выполняемых работ и метраж квартиры, нельзя.

В законе оговаривается, что все изменения в проектную документацию могут вноситься лишь после согласования с дольщиками. На практике зачастую застройщик просто ставит дольщиков перед выбором – желаете побыстрее получить квартиры, вносим изменения; если же не согласны с корректировками, будете ждать свои квартиры еще некоторое время, так как сроки сдачи затянутся.

Иногда дольщикам предлагается внести дополнительные денежные средства за лишние квадратные метры квартиры, которые выявляются при замерах построенного объекта сотрудниками БТИ или ПИБа. Если же на практике случается наоборот: фактических метров в квартире меньше обещанных по договору, то обязать застройщика вернуть деньги за излишне оплаченные квадраты покупатель может только через суд.

Довольно часто встречаются на практике и нарушения, связанные с качеством построенной квартиры. В соответствии со статьей 7 ФЗ-214 покупатель может не подписывать акт приемки квартиры, а требовать оформления и подписания «дефектного акта» при выявлении различных нарушений технических условий, строительных требований и норм, пунктов договора, а также регламентов, регулирующих нормы пожарной безопасности и безопасности зданий.

В этом случае, после подписания «дефектного акта», по закону дольщик имеет право требовать снижения стоимости квартиры, бесплатного устранения всех дефектов или же возмещения суммы, потраченной им самостоятельно на устранение недоделок.

Однако на практике все опять происходит не так, как описано в законе. Застройщики просто игнорируют требования дольщиков, в лучшем случае кормят обещаниями, затягивая таким образом время. А дольщики тоже не спешат в суд, так как обычно судебные издержки бывают достаточно высоки, и включают в себя не только экспертизу, но затраты на юристов. Судья же при вынесении решения по делу рассматривает только результаты проведенной экспертизы.

Нежелание судиться связано еще и с таким моментом, что при выявлении дефектов покупатель может отказаться от новой квартиры, но потребовать возврата средств может только в том объеме, в котором и потратил на приобретение жилья. А на момент сдачи готового объекта в эксплуатацию квартиры, как правило, имеют более высокую стоимость. Поэтому в данном случае отказ покупателя от купленной жилплощади застройщику выгоден.

Защита от долгостроя
Нельзя с уверенностью утверждать, что закон ФЗ-214 может обезопасить дольщиков от затягивания сроков сдачи новостройки. В законе срокам строительства отведена статья 6, в которой говорится, что застройщик обязан в договоре оговорить срок сдачи новостройки, обеспечение которого гарантируется. В случае, если девелопер затягивает сроки сдачи, он должен платить неустойку, причем в законе оговорены достаточно большие суммы, которые, по идее, будут заставлять застройщика придерживаться своих обещаний.

Однако этот же закон позволяет передвигать сроки, причем это возможно делать многократно, а единственным условием, которое должен выполнить застройщик, выступает требование оповестить дольщика о переносе сроков сдачи не позднее, чем за два месяца. Бывали случаи, когда вот таким образом сроки завершения строительства сдвигались на 5 лет.

Конечно же, дольщик не обязан давать свое согласие на такие изменения в дате сдачи дома, и по истечении двух месяцев после окончания срока действия договора, имеет все права и основания для расторжения договора в одностороннем порядке. Но девелопер, как правило, затягивает возврат вложенных средств и просто уговаривает дольщика потерпеть еще немножко.

И в этих случаях дольщики в основном не спешат обращаться с иском в суд, так как стоимость их квартиры за время строительства существенно выросла. А тех денежных средств, которые им вернет застройщик, хватить лишь на то, чтобы начать снова процедуру покупки и строительства жилья, но уже с новым застройщиком. Проще и выгоднее подождать завершения данного долгостроя.

Выводы
Резюмируя все вышеописанное, можно с уверенностью сказать, что в ФЗ-214 на настоящий момент имеется много дыр и лазеек. Основной рекомендацией следует назвать надобность проведения тщательной и скрупулезной проверки застройщика и его деятельности перед тем, как подписывать с ним договор и нести деньги.

Будущим клиентам может оказаться полезной информация о финансовом состоянии застройщика, его предыдущих объектах, о наличии у него своей производственно-технической базы.

Несомненным плюсом, даже несмотря на некоторые нестыковки, можно назвать и предусмотренный законом договор долевого участия. Ведь сегодня именно он является наиболее безопасным вариантом покупки квартиры в строящемся доме. Заключив ДДУ по всем правилам, покупатель рано или поздно получит свою вожделенную квартиру. А вот о качестве нового жилья можно узнать, лишь проведя мониторинг уже реализованных проектов.

Добавить

КОММЕНТАРИИ

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.