Юридическая библиотека

По договору аренды собственник индивидуально­определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По ис­течении срока аренды эта вещь должна быть возвра­щена ее собственнику. Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется ГК РФ, который предусматри­вает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земель­ных участков урегулированы ЗК РФ. По общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отно­шении РФ - собственника земельных участков, указан­ных в п. 4 ст. 27 ЗК в качестве исключенных из оборота, а в п. 11 ст. 22 - запрет на передачу в аренду изъятых из оборота земельных участков, за исключением слу­чаев, установленных федеральными законами.

ЗК РФ закреплено преимущественное право аренда­тора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земель­ного участка, за исключением следующих случаев:
1) когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реали­зовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 5 ст. 35);
2) когда граждане и юридические лица - собственни­ки зданий,строений, сооружений,расположенных на земельных участках, находящихся в государ­ственной или муниципальной собственности, же­лают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобрете­ние права их аренды (п. 1 ст. 36);
3) когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором дей- ствт (бездействия), предусмотрении ст. 46 ЗК РФ. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды зе­мельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вкла­да в уставный капитал хозяйственного товарищества ит общества либо паевого взноса в производствен­ны кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собствен­ника земельного участка при условии его уведомле­ния. Однако при заключении договора аренды земель­ного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия.

Более широкий объем прав предоставлен аренда­тору при аренде земельного участка, находящегося в государственной ит муниципаьной собственно­сти, на срок более чем пять лет:
1) арендатор земельного участка имеет право в пре­делах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому до­говору третьему тцу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления;
2) изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограниче­ние установленных договором аренды прав арен­датора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земель­ного участка, закточенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нару­шении договора аренды земельного участка его арен­датором. Земельный участок, предоставленный лицу в по­стоянное пользование, имеет четко установленные границы и местоположение, зафиксированные в до­кументах, удостовертох права на земелный учас­ток. Право постоянного ползования подлежит реги­страции в установленном порядке. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, имеет право самостоятельно исполь­зовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен, вкточая возведение зданий, сооруже­ний и другого недвижимого имущества.

Вышеуказанное правило не применяется в тех слу­чаях, когда земельные участки предоставлены на данном титуле лщам, перечислении в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, т. е. государственным и муниципалним учреждениям, федералным казенным предприятие и др. Эти лща не могут быть субъектами права собственности на объекты недвижимости. Здания и сооружения в этих случаях находятся в государственной и мутниципальной собственности.
Лица, пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, не имеют права распоря­жаться земельные участками, в том числе его внесе­ния в уставшй (складочный) капитал (п. 6 ст. 3 Феде­рального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Граждане могут продолжать исползовать участки на указанном праве и их возможность переоформить его на право собственности сроком не ограничена. Юридические лица, за исключением на­звании в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постойного (бессрочного) позоватя земелных участками на право аренды земепных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желатю до 1 тваря 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Юридическим фактом, явлтомся основанием открытия наследства, жлтотся смерть гражданина ит объжление гражданина умершим. Граждане, имеюе земепные участки в пожизнен­ном наследуемом владении, так же как и субъекты пра­ва постоянного (бессрочного) позования, имеют право приобрести эти земеше участки в собствен­ность. При этом взимание допотителних денежных сумм, помимо сборов, установлежых федеральные законами, не допускается. Институт пожизненного наследуемого владения преду­смотрен ЗК РФ(ст. 21) толко для граждан, которые приобрет это право до введетя Кодекса в действие. Таким образом, право пожизненного наследуемого владения конкретные земе^ше участками сохра­няется в России постолку, поскольку будет осуществ­ляться их наследование. Существует коллизия между нормами Гражданского кодекса РФ и нормами Земельного кодекса РФ, кото­рая заключается в следующем:
1) ст. 267 Гражданского кодекса РФ предоставляет право владелцам земельного участка передавать его другим лщам в аренду ит безвозмездное сроч­ное пользование;
2) п. 2 ст. 21 Земелного кодекса РФ сужает правомо- шя владепцев по распоряжению земелним участ­ком, а точнее, запрещает каким-либо образом распорядиться им, за исключением перехода прав на земелный участок по наследству.

При этом положения Гражданского кодекса РФ не отменены. В данном случае следует признать приори­тетными нор№1 Земельного кодекса РФ.